2017/04/19再開発レポート

いま豊洲を選択すべき6つの魅力。
豊洲駅周辺エリア再開発レポート

サテライトオフィスの最注目エリアとして注目を集める豊洲。
東京オリンピックの主要エリアにもなっている豊洲は、
住環境のみならず、オフィスの移転先としても大きな魅力を放っている。
豊洲の未来図を思い描くと、そこには選択に値する6つの価値があった。



本格的な成長期に入った豊洲
その将来像から進化が見えてくる



豊洲地図のコピー

 先人が「豊かな地」となるよう名付けた「豊洲」。まさに、その名の通り1988年6月の東京メトロ有楽町線・豊洲駅の開業以来、2006年にはゆりかもめが豊洲駅まで延伸。再開発が本格化してから現在に至るまで、およそ10年に渡って継続的に街全体で高度利用を図る「面」の再開発計画が着々と進められてきた。

 その間、豊洲エリア(豊洲一丁目から豊洲六丁目)の人口は約3.3万人(平成28年9月時点)となり10年前の約2.3倍と急激に増加。さらに、オフィス需要の高まりによる就業人口の増加も伴い、有楽町線豊洲駅での1日平均の乗降客数は20万人を突破(2015年度)した。東京メトロの駅別ランキングでもベスト10に入るなど、前年比でも10%という高い伸びを見せている。

乗降ランキングのコピー

 そして、今まさに豊洲は、本格的な成長期を迎えようとしているのである。

 2014年から2017年の大規模オフィス供給量を見ても、約31万㎡と都心の主要エリアにも引けをとらない旺盛な供給量を見せ、オフィス需要を牽引している。本社オフィス移転など大規模移転を含めた移転先エリアでも上位に名を連ねるようになった。

 なぜ、これほどまでに注目のビジネスエリアとなったのか。今後の再開発動向や街づくりの動きも踏まえて、ますます高まる豊洲の価値を紹介する。



魅力1 継続的に発展し続ける街づくりで
環境先進都市としての顔が生まれる



2017年3月現在の「(仮称)豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発」の様子。右手に「アーバンドック ららぽーと豊洲」、左手に「豊洲駅」がある

2017年3月現在の「(仮称)豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発」の様子。右手に「アーバンドック ららぽーと豊洲」、左手に「豊洲駅」がある



竣工予定図。ベイエリアに新たなランドマークが出現する。出典:三井不動産

竣工予定図。ベイエリアに新たなランドマークが出現する。出典:三井不動産



 これまで再開発が計画的に進められてきた豊洲駅前エリアを中心に、高層マンション、最先端オフィス群、商業・レジャー空間、医療施設、教育施設、シビックセンター、防災機関など、エリアの基盤となる機能が充実。現在も「豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」が進められている。

 本計画は東京メトロ有楽町線「豊洲」駅、ゆりかもめ「豊洲」駅前の約1.9万㎡の敷地(2-1街区では計約2.8万㎡)におけるオフィス機能を中心としたミクストユースの大規模再開発で、建物の延床面積は約18.4万㎡(来年着工予定のB棟と併せて約25.9万㎡)と、都内湾岸エリアにおける新たなランドマークとなる、豊洲エリア最大規模のプロジェクト。

 最先端の機能を備えたオフィスに加え、隣接する「アーバンドック ららぽーと豊洲」の機能を拡大する商業ゾーン、ホテルゾーンを設けるほか、「電気」と「熱」の供給を行なうエネルギーセンターが設置され、さらなるBCPの強化が図られる。周辺エリアとの一体性やさらなる賑わい創出も計画され、豊洲エリアはまた一段と進化を遂げる。

 その他の周辺エリアでもさまざまな再開発が計画されており、なかでも豊洲六丁目地区で進められている、TOYOSU22は、東京ガスグループが22世紀に引き継ぐ価値あるまちづくりを掲げる注目のスマートシティプロジェクト。約20haの広大な開発エリアにおいて、環境特性とエネルギーセキュリティに優れた先進のエネルギーシステムが街の安心を支え、住宅・オフィス・商業などによる複合市街地の形成を目指しており、環境先進都市・豊洲としての新たな顔が生まれる。



魅力2 都心近接の立地を活かした
サテライトオフィスの最注目エリア



 都心近接の交通利便性の高さも、豊洲の大きな魅力。有楽町線「豊洲」駅から「銀座一丁目」駅まではわずか5分、都心主要ターミナルまで20分圏内と恵まれたアクセスを誇っている。隣の「月島」駅で都営地下鉄大江戸線に乗り換えれば汐留・新橋、六本木、青山、新宿方面などにもスムーズにアクセス可能だ。

 豊洲駅前ロータリーからは、羽田空港、成田国際空港へリムジンバスが運行されグローバルアクセスにも対応。さらに、今は通勤や移動時間を短縮し、生産性を上げるという「働き方改革」の時代。今後さらに都心との交通アクセスの拡充も計画されているため、エリア全体のBCP機能の高さと合わせ、本社やメイン顧客を都心にもつ企業のサテライトオフィスとしての需要がさらに高まっている。



魅力3 大プレートかつ最先端BCP機能を
備えたハイスペックオフィス



2014年に竣工した豊洲フォレスト。ビルの周囲も緑に囲まれており、ランチタイムには憩いの空間となっている

2014年に竣工した豊洲フォレスト。ビルの周囲も緑に囲まれており、ランチタイムには憩いの空間となっている



 豊洲が位置する湾岸部のビジネスエリアは、元来から安全性の高い大型かつ高機能なビル群により構成されていたエリアであることや、ビル単体のみならず地域全体でBCP対策が施されている点などが、BCPを重要視する企業にも高く評価されている。

 しかも、1フロア1000坪前後の大プレートのハイスペックなオフィスビルが集積され、都心で分散されているオフィスの拠点統合や、将来を見込んだ広いオフィススペースの確保など、オフィスコストや運用効率を向上させたい企業にはうってつけといえる。



魅力4 交通利便性のさらなる拡充
都心アクセスがますます便利に!



 東京オリンピックの選手村(晴海地区)と競技施設群(有明地区)の建設予定地に挟まれた豊洲エリアでは、都心との交通ネットワークの拡充という面においても大きな恩恵を得る。有楽町線の延線(*1)やBRT(バス高速輸送システム)の整備(*2)、臨海地域地下鉄構想(*3)など、2020年の東京オリンピック前後に行なわれる湾岸部と都心部を結ぶさまざまな交通インフラの拡充が計画されており、都市基盤の拡充に伴って一層注目されるビジネスエリアとなることは間違いないだろう。

(*1)有楽町線「豊洲」駅から半蔵門線「住吉」駅にかけての有楽町線延伸計画
国の答申において「国際競争力の強化に資するプロジェクト」と位置付けられ、この路線が完成すれば、豊洲駅から住吉駅まで乗換えなしで約10分で行くことが可能となる見込み。

(*2)BRT(バス高速輸送システム)の整備
現在2019年内の運行開始を目指して準備が進められており、運行開始時は「新橋」駅から勝どきエリアを結ぶ「勝どきルート」と「新橋」駅から「豊洲」駅の間を結ぶ「晴海・豊洲ルート」の2ルートを予定。2020年東京オリンピック開催後は「東京」駅や「東京テレポート」駅などへの路線拡大も計画されている。

(*3)臨海地域地下鉄構想
東京都中央区が掲げる臨海部と銀座等の都心部をつなぐ地下鉄の新線プロジェクト。2016年4月に国土交通省の交通政策審議会にて「国際競争力強化につながる8事業」として選出され、今後検討が進められる。



魅力5 「豊洲スタイル」と呼ばれる
職住近接と潤い豊かなビジネス環境



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 豊洲はもともと水辺と緑の豊富な湾岸エリア。運河沿いを中心に大規模で開放的な公園が多く、自然豊かな景観が保たれている。東京都主導で緑地倍増計画も進められており、運河越しに見える景観が美しいスポットも、多く昼も夜も豊洲を訪れる人が絶えない。

 これはオフィスワーカーにとっても、都心ではなかなか得られない、潤い豊かでゆとりある快適な環境のもと仕事に取り組めるというメリットにつながる。都心の利便性と郊外の潤い、ゆとりという二つの環境をこの場で享受できる価値は大変稀少である。



魅力6 オフィスビル市況が裏付ける
コストパフォーマンスの高さ



 近年の都心におけるオフィス需要高騰下でも、豊洲の賃料相場はほぼ横ばいで推移。

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築浅で大プレートのフロアが都心よりも廉価な賃料で確保できることから、本社移転やサテライトオフィスとしての受け皿など引き合いが増え続けている。上述したように、今後のさらなるエリア価値の向上に伴って、地価や賃料相場の上昇も見込まれるため、現在はオフィス移転検討の時期として絶好のタイミングといえるだろう。



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